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★Victor - 专业贷款解决方案★ 5年浮动1.9

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【所属黄页】贷款按揭 【更新时间】2020年6月10日
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净资产贷款 Nerver let a good crisis got to waste)

May 15, 2020

10:40 AM

目前贷款市场上收入的可持续性成为了衡量申请人最重要的标准,一位网红饭店的客人哪怕是你一个月前日进斗金现在银行也会让你吃闭门羹!这对自雇客人造成了难以想象的困难,尤其是这几个月需要交接房屋的客人。其实困难再多,办法总是有的! 针对这一类客人,目前市场上有几家银行是完全可以根据客人的净资产情况来决定贷款额度的,这时候收入变成了一个很小的因素。

什么可以算成净资产?

房屋净值(房屋市场价 - 贷款余额)

已售房屋所产生的的增值

RRSP,RIFs,RESP,LIRA

存款

GIC

Mutual Fund, Stock

可随时出售的Investment

这么看下来,你是不是觉得突然富有了!其实世道再不好的时候,也会有人脱颖而出。正如丘吉尔说过:永远不要浪费任何一次危机!


浮动利率还是固定利率

March 8, 2020

9:59 PM

今天趁天气好,冒着“生命危险”去几处购物,发现供应充足,戴口罩的人也不是很多,到处也是OPEN HOUSE,一付岁月静好的样子。让我想起2003年的多伦多,那时候受非典影响走掉了44个珍贵的生命,好像那时候我也没有觉得周围的人有多么慌张!仔细一想,是不是我们目前被社交媒体包围的密不透风,似乎失去了自我的判断,一个新的确诊案例不到5秒就会在朋友圈发散出来,然后就是连锁传播,一时人心惶惶!说了这么多,还是回到今天的正题!


最近加拿大央行降低了隔夜利率/政策利率(Overnight/Policy Rate),这一次商业银行出乎意料的把这个降低的0.5%原封不动的传递给了自己的基准利率。基准利率是用来做什么的? 它决定了您的贷款浮动利率,信用卡及HELOC 的利率! 这里顺便更正一下,加拿大央行从来没有一个叫做基准利率的指标,这个基准利率(Prime Rate) 是所有商业银行自己制定的,不过目前为止几乎所有的银行都采用3.45%,只有TD 在使用3.6%。上周好多新闻说央行把基准利率减到1.25%,老衲听到那真是虎躯一震,差点吓昏过去!


因为基准利率的降低,过去两年间一直大受追捧的固定利率似乎一夜之间不再唱独角戏了。目前固定利率和浮动利率有持平的趋势。在这次利率降低之前,如果客人问我,选哪个利率好?我基本会说,固定利率好(前提您不打算马上卖房子); 为什么? 因为在过去几年固定利率一度和浮动利率曾经有1% 的差距,在这种情况下,固定利率绝对是首选。 而今天当浮动利率忽然一夜之间把曾经的失地收了回来,我们是不是该转换一下自己的思路呢?我的回答:是!!!

因为:从历史来讲浮动利率基本上都跑赢了固定利率;浮动利率的罚款固定利率低; 今年受病毒影响而不乐观的经济形势迫使美加还会降息。 目前最低的浮动利率在六大银行里只有2.19%!这已经是一个趋势!所以顺势而为或许是您正确的选择!


2019年贷款行业的大事记

仿佛昨天还在给各位庆祝2019年的到来,一眨眼啊, 2020 就到来了。

做人不能免俗,今天回顾一下2019 贷款行业发生的几件大事:

*自由党政府去年九月推出了首次买房者的优惠,根据购房者不同情况,购房者可以享受5%-10% 的首付补贴。
*首次购房者的RRSP 取款额度从两万五上升到三万五。
*加拿大央行在2019年所有的八次会议上,对policy rate 维持不变,从而过去一年浮动利率未因此受到影响。
*固定利率和浮动利率的差距在这一年达到了近年的高峰,两者之间的差距在高峰时达到0.8%-1%左右。
*去年房市在不声不响中悄然反弹。
*压力测试的利率从5.34%降低到5.19%(基本上没有神马用)
*RFA Capital 收购了 Street Capital. Street Capital 可是本地一家规模不小的面对贷款经纪的公司。

接下来还是不能免俗,在预测一下2020 贷款行业的走向(本人吐血预测,尽情拍砖的砖下留情)

鉴于房市在年末的强烈反弹,甚至部分地区以沦为买家市场,这种情况可能会让政府再度警惕起来,从而会有更严格的限贷政策出台,或者目前的贷款政策不变,毕竟土豆在年前已经让金融监管部门重新审视压力测试政策,如果房价不停的上升,可能结局是 - “我们认真的审阅了压力测试政策,鉴于目前火热的房市,我们决定维持原判”

而利率的走势在上半年应该会不温不火,下半年的走势取决于美国的大选和经济走势!

最后祝大家新年快乐,万事如意!时间不等人,该买房还得买,该贷款还要贷!

贷款经纪人 VS  银行, 如何选择?(一)

在谈到这个话题前, 我会建议客人去找一家银行和贷款经纪同时谈一下,这样可以更加深刻的体会一下双方处事的不同方式! 另外,如果仅仅是想简单的收到一个利率方面的报价,永远记住不要填写任何申请表和做信用检查,和多家银行或贷款经纪填写申请表,做信用检查完全是在浪费您良好的信用。我建议您先大概比较几家,在确定了人选后,再做这些不迟!


在您选择前,请记住以下几个要点:

当您和任何一家五大行打交道时,他们只能谈及自己的产品和服务。他们不会告诉您另外一家金融机构有更适合您的产品。 就是走进了丰田车行,你没有任何机会听到本田是您的首选。 而作为贷款经纪人,会接触到所有主流银行或大大小小形形色色的金融机构,他们清楚每一家的长处和短处。更像一个及丰田和本田于一体的一站式车行!而上面提到的申请表的填写和信用检查,只需在贷款经纪提供一次。请记住:一次!

因为有如此众多的选择,我们还可以让贷款机构相互竞争以让你拿到最好的报价!当你走进TD,他们不会告诉您Scotia Bank 有更低的利率!作为贷款经纪人我们一开始就会帮您拿到最低最适合的利率。当然并不是每个贷款经纪人都能拿到最好的利率,只有精英级别的贷款公司才可以,这个是需要公司每年达到一定规模的贷款额度。显然市场上很多经纪人都说我可以的,那么怎么判别呢,我会在后面会提及!

当你和贷款经纪人打交道,你会发现过程及其简单,打几个电话,发几个邮件,传真,几乎没有必要面对面的攀谈,如果需要见面, 我们还可以选择在您最方便的时间,地点。五大行可以做到吗?

我不否认五大行的办事处已经散落在大街小巷的每一个角落,但是在互联网时代,这个已经变得非常不重要了。Sears 多年的老字号为什么关门,因为有Amazon 这样的新锐,这个新锐的背后依托着是强大的高速发展的互联网。那么会有人说,这些大银行的品牌摆在这里呢,但是这些品牌真正帮助到你什么吗?您在某五大行的贷款账号,每个月和银行互动最多的时候就是存钱进来,随后被划走,仅此而已!

最后作为一个贷款经纪人,这不仅仅是我的工作,这更是我的一份职业。而这份职业更取决于从业者的态度。对这份职业我充满了热情,您难道没有注意到吗?当每一个傍晚,每一个周末您拿起电话找到我时,这是一份承诺!

今天时间有限,下次, 我会讲一下如何区别贷款经纪人的专业素养,以及贷款金融机构之间的区别。

贷款经纪人 VS  银行, 如何选择?(二) 大银行还是“小”银行


上次趁着长周末的空闲时间, 和大家讨论了一些银行及贷款金融机构贷款合同中需要注意的地方。大家在签合同时注意一下就好了。 贷款行业其实是一个高度规范的行业,除了上面讨论过的,其实大部分合同条款非常相似。

然而我总会听到一些所谓“小“银行, 或非主流银行及B 类银行的谣言(我怀疑有可能是从所谓五大银行造出来的,跟大家开个玩笑了,其实我自己也代理 五大产品的), 这些谣言包括额外收费,如果错过一次付款,银行回收房子拍卖,最过分的是如果"小"银行经营不善退出了贷款行业,作为客人你要去支付各种费用以换到其他银行。大家记得前一段著名的Home Capital 的案子吗?这家公司是行业中自雇客人最大的贷款银行Home Trust 的母公司,大家还记得在这家公司陷入危机时,谁出手救援的吗? 股神巴菲特!巴大爷是什么脑子,灌水了吗,跑到极寒之地来花几十个亿来玩。他是看到了这家公司后面辉煌的前景。所以即使发生了信誉危机这种事,您在这些银行的贷款合同会被接认真原封不动的接受,毫发无损。

另外数字不会骗人,这些“小”的机构其实规模的大到你不能想象。 Industrial Alliance 是一家拥有130年历史,超过5000工作人员的加拿大上市公司。他们拥有$1500亿资产。MCAP 拥有$700 亿资产。First Nation 的贷款额比National Bank 多,仅仅比BMO 少一点。

总而言之,选择什么样的银行,其实规模大小是其次,重要的选择适合您的。如果一家“小银行”提供了非常优惠的利率,而您还是毫不犹豫的选择了脑海中熟悉的大银行,即使签的是更高的利率,其实那是你自己的损失!小银行的优惠利率来源于他们不用像大银行去满世界开分行,打广告,去赞助,这些费用最终会分摊到你个人的账户上,小银行需要的是和贷款经纪们的通力合作就够了,通过我们来占用更多的市场,而不用担心我们的五险一金!

如何选择一位靠谱的贷款经纪人

September 10, 2019

1:59 PM


贷款不仅仅是选择一个好利率。 您选择的贷款经纪人同样的重要。对大部分客户来讲, 购房应该是一生中最大的一笔投资, 所以一定要选对正确的人来做这件大事。我有的客人在房屋交接前几天心急如焚的跑来说某某银行说的好好的贷款没问题,可是要交接了,却告诉他不行了,这是何等的不幸!

当您决定了要选择一位贷款经纪人时,请切记把以下几个问题的答案弄清楚:

请问你做贷款经纪有多长时间了?

作为客户,我肯定希望对面的这位专家从事这个行当至少有四五年的经验。如果少于这个年数,您要额外的问以下几个问题:

目前为止,你在自己的职业生涯里完成了多少单贷款申请?
其中有多少单顺利交接?
过去几年,一年平均交接多少单?
之所以问这个问题,因为有人会告诉您,我有八年的经验,可是每年只做两到三个单子,这种经验是不可能成为这个领域专家的。

请问你是全职贷款经纪吗?

这个行当里有很多人身兼数职,比如及保险,地产,贷款于一体。我想您需要一位全身心投入贷款行业的专业人士,而不是把贷款作为副业来经营的人。只有把贷款当做主业来做的经纪,才会有更丰富的经验和时间来全权处理您的申请。所谓专业人做专业事,我不会去贸然和一位房地产经纪告诉他,我比他更熟悉某某地区的历史售房记录。

请问可以提供几位过去客人的参考吗?(reference)

我发现这点上,鬼佬的客人比我们同胞更重视。他们会清一色的问这个问题。如果他们过去曾经很好的服务了他们的客人,赢得了良好的口碑,我想同样的事情也会发生在后来的客户身上!

同样上面的问题也适用于地产经纪或其他服务行业。今天时间有限,明天接着跟您讲剩下的几个重要的问题!


如何选择一位靠谱的贷款经纪人 (二)



上次推出(一)后,反应非常好!今儿趁周末把(二)推出,

记住把每一个问题要问了哦[微笑]

请问在贷款行业有过什么样的培训和教育? 你的license 还有效吗?

在这个行业中做的越久,就会成为很多贷款组织的成员: CAAMP, Mortgage Professionals Canada, CMBA.
另外一定要确定对方拥有有效的license。 没有合法的执照会有很多原因在后面,最差的情况是职业操守出了问题。


请问如果有急事可以很快找到你吗?你的工作时间可以比较灵活吗?

作为经纪人,我深深的理解广大上班族的不易,所以做这行要随时根据客人的时间来调整自己的时间,而不是让客人满世界的找你!


请问你的业务是怎么拓展的?

在行业中做了很久的贷款经纪,再加上口碑及认真敬业的态度,会有相当多的回头客,客人会毫不犹豫的推荐身边的朋友,亲人及同事。这点是判别一个好经纪的重要因素。


最后一个是非常有意思的问题: 固定利率和浮动利率是有什么决定的?

如果你得到的回答是,我回头告诉你,或是不能回答!你最好不要把希望寄托在对方身上!想知道答案吗? 下次告诉你, 或者微信问我!


同样的申请,不同的结果

November 2, 2019

3:01 PM

王先生和妈妈决定从其他省份搬迁到多伦多。落地不久,决定购买一套独立房。买房前在六大银行中的一家得到承诺,贷款没问题。于是放心的购买,而且买房没有放任何条件,其中也包括五天左右审批贷款这个条件。当他们兴致冲冲的拿着购房合同到某行去做最终贷款申请,却被告知由于银行政策调整,这一类客人已经批不到原来的贷款额度,而且这个差额还不小,占到需要贷款总额的40%

王先生的妈妈很是焦虑,由此产生了对贷款专业人士的一些不信任,当他们的地产经纪推荐我时,我明显感觉到王妈妈在电话那端的怀疑情绪。还好凭借着多年的职业素养及仔细的分析,我提出的解决方案让他们放下来忧虑。当天晚上提交申请,第三天早晨拿到了另一家六大银行的合同,不但圆满解决了贷款差额的问题,还比原来的总额多了些。历时三十六个小时,让客人满意放心!

做为贷款经纪,由于代理多家银行,因而对不同银行产品的深度了解,决定了会给客人更多,更好,更从容的选择!


两年固定1.99%, Yes or No?

November 2, 2019

3:22 PM

昨天一个老客人突然打电话过来,开始了下面的对话:

Mr Bean(化名): Victor, 我最近看到网上有两年固定1.99% 的固定利率,一个什么叫DUCA 的银行。我房子要交接了,帮我看看我条件符合吗?

Victor: 可以啊!

Mr Bean(化名): 真的吗?我就知道你肯定可以帮到我!

在仔细研究完这个超低利率的产品,我开始苦口婆心“劝导”Mr Bean

Victor: 不过,我觉得我没有帮您,是“害”您!

Mr Bean(化名): 逗我吧,伙计?

Victor: 这个DUCA 是一家(credit union),经常有不错的利率,不过这个产品是针对首付不足20%的客户群体。

Mr Bean(化名): 这么低的利率,你给我做19.99%首付不就好了吗?脑筋灵活些吗,哈哈!

Victor: 我发一个详细的计算表过来,你看看!

看完图中计算表格后(以五年固定计算). Mr Bean 才焕然大悟!

19.99% Down payment        20% Down payment
Down Payment(首付)    $99,950                $100,000
Purchase price(房屋购买价)$500,000            $500,000
Rate(利率)                    1.99%                2.59%
Insurance Premium(保险)11201.40            0.00
Mortgage amount (贷款额411,201.40            400,000
Monthly Payment(月供) 1,739.47             1809.84
五年合同后余额              344,443.00        339,163.49

Mr Bean: 这么低的利率,我以为我会还更多的本金,没想到还是少还了五千多的本金,不划算啊!

总结:所谓超低利率的低首付一定是有代价的,这个代价就是保险金,首付少了$50,结果本金少还了$5279,哪个划算?你知道结果了吧!


“坏”客人如何变成好客人 - (1)

November 21, 2019

3:03 PM

最近工作比较忙,没有时间“长篇大论”更新微信。正好今天早早的结束了和客人的见面,得以把最近一个有趣的案例和大家分享一下.


去年入秋的时候,一位西人的地产经纪推荐了一对父子的客人。见面前了解到他们目前在某大银行的贷款到期, 结果银行发来信函,不拉不拉说了一大堆废话,最后来了一句,鉴于你们目前的信用情况,我们决定不与你们续约了。

在办公室见面当天,我深深的感觉到 Kobe 和 Jordan(此处用化名)的那种被人扫地出门的无奈。 二话不说,拿起工资单一看,好家伙,两位加起来16万的年薪, 贷款才四十万,两人只拥有一处房产。难道说是男主人离婚后要支持曾经的女主人高额的赡养费,不对啊,因为儿子是和男主人住的一起的。聪明的朋友们,你们猜到原因了吗?

在客人授权后,我拿到他们信用报告,看到了惊涛骇浪的一幕。 男主人信用分数530,拥有的十几张信用卡,几乎每一张都用到了满额甚至超过限额,负债额达到十几万。Kobe 因为要偿还信用卡债务,每个月都要去本地著名的"CASHMOENY" 去提前透支工资。Jordan 的信用分数也好不到哪里。这么看来,银行停止合同是完全合理的,这样下去可是奔着破产的节奏去的。换我是银行,也巴不得送走这样的客人!

今天先写这么多, 明天有时间再给大家讲述后面的精彩!


“坏”客人如何变成好客人 - (2)

November 22, 2019

3:50 PM

接着昨天的话题,在搞清客人欠款的原因后(此处省略一万字),向客人提出了进阶型方案:

1.鉴于目前六大行不会接受此类客人的情况(信用分数过低,至少650-680左右才行),向Kobe and Jordan 提出了把贷款转到 B 类银行, B 类银行的虽然利息高,但更乐意接受这样信用不好的客人,尤其适用于短期急需恢复信用的客人。

2.在B类银行做满一年后,待信用分数恢复到理想的分数,再向六大行进军。

3.申请B类银行贷款时,多申请十余万的额度,以还清客人以往的负债,从而集中精力让客人只用还每月的贷款。

4.在B类银行的这一年,Kobe and Jorday 一定要严格每月在规定的时间前把信用卡还清。

上个月,当Kobe and Jordan 时隔一年后来到办公室,我再次不安的调出了他们的信用报告:Kobe: 680; Jordan: 730。 我高兴的和他们每一个来了一 High Five,

并高兴的说:You are 99% on your way to a happy ending!

他们两个还是惴惴不安的看着我:Victor, are you sure that we can move forward to a big bank?

我这个时候已经有了很大的把握: You followed my advice very well, so it is my turn to take care of your business!

在见面的当晚,我快速的把他们的申请递到了ScotiaBank, 两天后顺利的拿到了offer, 并在原有贷款的基础上增加了接近十万的line of credit. 第三天我先给儿子Jordan打的电话,告诉了他这个好消息,电话那边我都不知道他叽叽咕咕说了些什么,估计是太激动的缘故。我大概记得他说: I almost got heart-attack, with the extra money, I will replace my damn roof and fix our basement leaking which we've been waiting for the whole year! I need to tell my daddy, righ now, right now!!!!!!

当信用出现了危机,我们不用着急,人生中每个人都有高潮低谷,不论是事业,个人,还是财务上。找对专业人士,专业的度过难关,是不二的选择!您说对吗?


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