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住宅|商 1.49% 快审 新移民 出租贷 疑难案

可提供英语服务 可提供国语服务信息概要
【所属黄页】贷款按揭 【更新时间】2021年1月20日
【服务价格】[ 面议 ]  
联系人Tina Jia 【联系电话】416-818-6645
【电子邮件】[ 发送邮件 ] 【其他电话】[ 未提供 ]
【服务地区】大多地区 【地图信息】[ 点击查看 ]
【具体位置】235 Yorkland Blvd, Suite 1205, Toronto, ON M2J 4Y8
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详细介绍

促销利率:A类银行1.49%;B类银行2.79%

特别优惠:买房,抵押再贷款,转银行,续约,返现最高$2500。前三个月利息免付特别项目。

无压力测试贷款项目, 同等收入条件下,可以贷到更多。

首付低于20%:有收入者,5%起;自雇,10%起

  • 自雇、企业主
  • 非常规收入
  • 新移民
  • 留学生
  • 非居民
  • 海外收入
  • 低收入
  • 现金工
  • 低信用
  • 高资产,多物业
  • 农场,度假屋,studio公寓,家庭旅馆,AirB&B
  • 装修贷,建筑贷,商业贷。额度高至2000万
  • 有破产记录,信用重建,需要资金者

A类银行不仅限于大行,还有十几家央行监管金融机构,信托,保险公司的房贷产品 更多优惠,更多选择

B类银行:自雇 海外收入 问题物业 学生公寓 多套出租房 汇聚几十家机构,较A类有一定灵活性。手握最新促销利率,为你拿到最优

促销私贷不看收入,不看报税,利率4.99起 贷款期限灵活 随时转出 无罚金一贷 4.99+1% lender fee;二贷 9.99+无lender fee ,无renewal fee(市场上某些超低利率的广告,其实没有包括lender fee 和其他隐性费用,所以一定询问清楚)

商业贷款 Business Loan,利率P+1%起。生意业主和自雇人士均可申请。可用于购买物业,设备,装修等。

  • 贷款组合设计  整合现有贷款,债务,通过还款设计把月还款额降到最低
  • 高息贷款退出计划,转入A类或B类银行,申请到最好利率
  • 各类自雇,有公司注册或无注册,报税少

小额无抵押贷款

  • 最高15万,24小时放款(师费,借款人需有物业,仅限安省)
  • 12个月内无还款项目,助贷款人增加现金流 (师费,借款人需有物业,仅限安省)


Reverse Mortgage反向抵押贷款

  • 55岁及以上业主 屋主不搬家,仍拥有房子产权情况下,提前把房子变现
  • 最多可拿出房价的40%。
  • 贷出的款可用于装修,买房,个人消费或赠与子女购房,上学等,贷款期间不用还钱


对于拥有房产,但现金短缺的老年人来说,传统的做法是卖房拿钱。但那样做,不但影响生活,而且还失去了预期房产增值带来的收益。同时,由于提前变现部分房产,将来如果子女继承过世父母房产时,所交的税也会相应比例减少。

Tina (416)818-6645

微信号:4168186645

邮箱: [email protected]

Mortgage Broker

Verico Fortune Effect Financial Group

Headoffice: 235 Yorkland Blvd, Suite 1205, Toronto, ON M2J4Y8

Mississauga office: 800 Matheson Blvd West, ON L5V2N6 (Inside Walmart, Thursday only)

Tel: 416-818-6645 | Fax: 1-800-516-7088

www.mortgageweb.ca/tinajia


(下附一些我的原创文章。业余时间写的,旨在把那些晦涩难懂的专业知识和信息,用最易懂的语言传播出去,帮助到每一位读者和客户。)


买房贷款,利率选浮动还是固定?

Tina  Jia

简单说,如果处在利率上升通道,最好选择固定利率。反之,则相反。不过,这些只是基本原则。具体选择,还要依据你的实际情况而定。孰优孰劣,因人而异,适合他人的,不一定适合你。我总结了以下几个关键指标,供你参考:

首先,未来几年你是否有出售物业或再贷款refinance的计划?

不论是哪种,提前解约贷款,就会涉及到利息差罚金。如果你有上述打算,建议考虑浮动或者2-3年的短期固定利率。如果真的提前解约,罚金不会太高,通常来说,浮动利率的违约罚金是3个月利息。固定利率是利息差。关于利息差,每家银行算法不一样,但主要基于贷款余额,所剩的贷款时间,目前该银行的贷款利率以及你当时拿到的折扣。

你可能会说,既然打算卖方,完全可以提前准备,把时间安排好,在贷款到期日交接房子,不就可以吗?事实是,房产交易是动态的,很少有人能把时间控制得如此严丝合缝。所以,选择有灵活性的浮动或短期固定,能让你占据主动。

这里有个小窍门,如果提前解约,一定利用好“提前还款额度 prepayment privilege”。这样可以通过降低本金,来达到降低罚金的目的。

其次,当前市场的利率水平。

拜疫情所赐,现在的贷款利息处于历史超地位,借贷成本非常低,行内专家,政客们都已经表示,这种低利率一定会持续到2022年,并极有可能延续到2023年。那么,现在的利率有多低?以加拿大为例,某A类银行的3年浮动1.6%,5年固定1.8%。如果是50万的贷款,按30年分摊期计,两者5年间付出的利息差额是$4723,一年能省$944。当然,这是以基准利率P不变为假设前提的。所以,仅从省钱来说,选浮动会比较make sense。

很多银行允许浮动利率在到期前可改为固定,但一般会要求延长贷款期。不过,固定利率不能转为浮动,如果转,就会产生罚金。

第三,你对自己生活方式的选择。

虽然浮动利率在目前来看,成本较低,而且有灵活性,但考虑到未来上涨的可能性,有些人会倾向选固定利率,把财务支出控制在预期范围内,以换取peace of mind。尤其是当前如此低的利率条件下。趁机锁定,安枕无忧。我的工作中遇到的,目前选择固定的占很大比例。如果想锁定更长时间,现在加拿大10年固定利率是2.79%,7年是2.59%。

理论上,你也可以先选浮动利率,将来一旦利率开始上涨,马上联系银行锁定。但事实操作上,很难实现。同时,你要有心理和财务的准备,如果利率上升,每月还款增加,你是否能继续负担。

最后,你对未来经济走向的判断。

未来经济是会更好?更差?还是维持现状?这个见仁见智,满腹经纶的专家不一定比街边小贩预测的更准。世界变革越来越难以琢磨,黑天鹅,灰犀牛事件也越发频繁,全球经济发展无时无刻不受这些不可预期事件的影响。只能佛系一下,选利率,有时候也要拼人品,看运气。

自2008年金融危机以来,全球的经济元气一直处于恢复状态。为刺激经济,利息率在过去十几年,都处于低位。

简单总结一下,浮动利率适合有时间有精力盯“利率大盘”,而且愿意承担不可预期风险的人;对于工作繁忙,追求把控力,不喜欢意外的朋友,固定利率是最佳选择。


新移民到底能贷多少

Tina  Jia

新移民到底能贷多少?需不需收入?能贷收入的几倍?能买几套?

这些是我每天被咨询最多的问题。

每家银行的贷款要求不一样,很难一偏概全。但一些原则性的东西是相同的。今天,我抽丝剥茧,介绍一下:

总统来说,新移民首付35%,贷款额度最高可1.5M,首付可以赠与。

1, 1,需不需收入?能贷几倍?

如果你刚登陆不久,没有工作。但教育和专业背景良好,是可以不看收入的。

如果你PR卡还在5年内,有收入,但收入不高。想多贷些,是否可行?

答案是,可以的。新移民借贷比例大于通常的5倍关系。从15倍到21倍不等。收入越高,能贷到的就越多。比如,收入2万,大致可贷到30万,收入4万,可到78万……具体要根据实际的地税和管理费用计算。

2, 2,能买几套?

1套。在新移民贷款政策下,最多只能买1套。如果想买投资房,需其他解决方案。

3, 3,工签也是一样的贷款政策吗?

工签的贷款要求完全不同。工签人士,必须有收入。



在多伦多,卖房合同的“佣金条款”怎么写?

Tina  Jia

卖房时,卖家都要和房产经纪公司签署合同,里面陈述了有关价位,佣金,合同有效日期,服务内容等相关条款。但卖家在签字前,真的仔细阅读合同内容吗?卖家是否正确地理解了条款?房产经纪又是否做了详细解释?

多伦多星报Toronto Star在10/01/2020的一篇报道(Know your commitment about paying a real estate brokeragecommission before you sign a listing agreement),讨论了卖方合同里关于佣金支付的界定问题。

先来看两个案例:

2008年,多伦多卖家Richard和房产经纪签合同,挂牌上市自家房屋,要价$199,900。上市后,虽然陆续进来几个offer,但都没达到卖家的理想价位。最后,一个买家以要价递上offer,不过卖家还是没有接受。之后,房产经纪公司要求卖家支付佣金,卖家拒绝。经纪公司随即将卖家告上法庭,卖家败诉。

卖家不服,上述至高院,法院驳回,卖家又败诉。法官的理由是“offer是否被接受,不是卖家拒付佣金的理由,因为合同里写明“只要offer达到要价,佣金就必须支付“。“Acceptance ofthe offer is not required,” the court ruled. “The listing agreement clearlycontemplated payment of the commission upon presentation of an offer at thefull asking price.”


另一个案例发生在2017年,卖家Marlene和房产经纪公司签署卖方合同,挂牌价$900,000。没多久,房子以要价出售。但后来由于买家贷款问题,房产交易失败。房产经纪公司要求卖家支付佣金,卖家当然拒绝。随后,经纪公司以“拒付佣金“为由,将卖家告上法庭。后因为媒体的介入,房产经纪公司撤述。这个案例虽然有个理想结果,但卖家也为此搭上了无谓的时间和精力。

原文章的作者Bob Aaron是多伦多房产律师,也是多伦多星报的专栏作者。他告诉我,促使他写这篇文章的,是自己经手的一个真实案子:一个客户找他看卖房合同,他发现,其中关于佣金条款的陈述是

““for any valid offer to purchase the property from any sourcewhatsoever obtained during the listing period and on the terms and conditionsset out in this agreement.” 即只要是合同有效签署,卖家就须按规定,按时支付佣金。

Bob说,有效(valid)是这句话的关键词,但合同里并未就有效性做一个必要和完整的说明。什么样的合同可以被认定为“有效(valid)合同”,除了上述案例中可能发生的事件,还包括“如果发生意外事件,比如火灾,水灾,导致无法交接过户,合同是否还继续有效?

如果因为产权注册侵权影响交易,合同是否依旧有效,要继续执行?如果因交割日期调整,双方无法达成一致,导致交易中断,合同是否还继续有效……”这些问题都没有详细的说明。而一旦发生纠纷,卖家就会非常被动。

我问Bob,卖家签合同前,找律师过文件的多吗?他说“非常少“。其实这些条款提早发现,删除即可,或根据协商原则,做一些针对性说明的补充条款,以避免潜在麻烦。

北美是个契约社会,非常注重对合同的遵守和履行。所以,签字前,一定要仔细阅读,尤其是其中关于金钱交易的利益部分。

Bob Aaron 是多伦多一名地产律师,也是Toronto Star报社的专栏作家。我这篇文章是在他昨天发表内容基础上,进一步与他交流,探讨后写的。期望你读后有所收获。也欢迎私信交流。

原文链接:https://www.thestar.com/life/homes/2020/09/30/know-your-commitment-about-paying-a-real-estate-brokerage-commission-before-you-sign-a-listing-agreement.html


首次购房,贷款和地税优惠政策

Tina Jia

在加拿大,买房不仅仅是生活方式,更是一种文化。今年9月份,加拿大贷款行业协会做的一份调查显示,有超过75%的民众认为,房产是个稳健,安全的长期投资。

在G7国中,加拿大国民拥有房产比例最高。同时,也是90后年轻人中,住房自有率最高的国家。

追根溯源,这些离不开国家的政策支持和导向。针对首次购房者,政府都有哪些贷款和税务优惠政策?这里通过几个案例说明:

首付5%起,房价100万以内,工签/PR

张生大学毕业2年,专业是城市园林规划,目前在多伦多市府工作。全职工作,年收入7.4万。他的女朋友崔莺莺,刚毕业,目前在一家景观设计公司实习,月薪3,800。两人经过几年的储蓄,加上家人的支持,有不到7万的存款。

进入10月份,看着市区condo挂牌量的增多,价格也有所下调,他们觉得condo开始转向买房市场,动了买房的念头。可是存款太少,首付不足20%,能贷到款吗?

解决方案:根据他们的情况,可以考虑首付低于20%的贷款保险项目。贷款人需要买保险,保费可分摊到每月的贷款月供里。具体为:首付5%-19.99%,房价不超过100万,申请人信用分数600+,全职,兼职或自雇收入。保费费率依据首付比例而定,从2.4%-4%不等。同时,这个项目也适用于工签人士。

座标:多伦多Downtown

购房价:65万

首付:10%

贷款总额:$603,135, 包括房贷$585,000,和保险费$18,135

利率:1.79%

保险费率和保费:3.1%

房贷月供(含保费):$2493

政府曾出台“First Time Home Buyer Incentive无息资助首次购房者首付”贷款项目。申请人家庭收入不超过12万,可从政府申请到5%-10%的首付款。资助的首付款部分,按照比例,将来卖房时一次性还给政府。不过,由于总贷款额度太低,这个项目对于大多地区的房价而言,几乎没有任何帮助。


低收入,首付35%

孙飞虎是个刚登陆8个月的新移民。他在国内是大学老师,来加后,由于疫情的影响,暂时还没找到适合的工作。为尽快融入当地生活,他在一个仓库找了份兼职part time。收入$15/小时,每周工作40个小时。

得益于他国内多年工作的积蓄,买房首付款可以付到35万。不过,他听说银行的新移民贷款项目都停了,过去那种只要是登陆5年,不看收入的项目已经没有了。打着零工,收入低的他,能贷到款吗?

解决方案:详细了解孙先生的情况后,为他成功在A类银行申请到贷款。具体如下:

座标:Markham

购房价:95万

首付:35%

贷款额:61.75万

利率:1.95%

月供:$2,264

买房前换了工作,佣金收入

红娘MM四年前以工签身份来加拿大,在一间咨询公司做项目统筹,年收入5.6万。几年的工作生活,她喜欢上了这里的简单和安宁。申请了PR,并顺利拿到身份。

正好这时公司内招销售员,不安于现状的她决定试一试。销售工作佣金较好,但没有底薪。聪慧勤奋的她,通过努力,第一年就拿到了9万的销售佣金。

想想手头积攒的18万现金,天天在银行贬值,看着日益高涨的房价,她决定立刻买房。国内家里人表示,如果需要,愿意支持她的首付款。她很快看中一套82万的新建独立屋。

在连续咨询了几家银行后,她得到的回答都是NO。原因不是首付款,而是收入。

根据贷款政策,如果拿佣金提成,必须有连续2年的记录,银行才认可这个收入。她只做了1年。新工作时间短,怎么办?

解决方案:在收集全部所需的文件后,认真分析了红娘MM的case,给出两个方案:1,如果拿大银行A类利率,贷款额34万,需要首付款48万;2,若坚持首付20%,购房价位不变的情况下,只能加大贷款额度。大银行做不到这样的贷款额度,小银行可以。将来收入情况好转,可以再转回大银行。小银行利率目前是2.79%,另有1% lender fee,银行放款时会扣掉这个费。

红娘MM仔细考虑后,选择了第二个方案。她不想给家里人增加负担,但又想买到喜爱的房子,所以,愿意在利率上多付一些。她有信心,凭着自己的能力,过几年能转到大银行。

座标:Mississauga

购房价:82万

首付:20%

贷款额:65.6万

利率:2.79%,1% lender fee

房贷月供:$2,661

关于首次购房激励政策,还有:

1, RRSP 注册退休账户提取,每人可一次性提取不超过3.5万用于购房。提取额免缴个人所得税,但需在15年内还回。

2, 地税rebate。每个城市/town优惠额度不一样,通常来说,$2,000-$4,000之间。

每个人情况不同,选择也不尽相同。咨询专业人士,仔细分析,找到一个适合的解决方案。欢迎交流。


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