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Tina 1.35 浮 1.99 固 新移 出租贷 疑难案
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促销利率:A类银行1.35% 浮动;1.99% 固定

                B类银行2.59%

特别优惠:买房,抵押再贷款,转银行,续约,返现最高$3,000。
 

无压力测试贷款项目, 同等收入条件下,贷到更多。

首付5%起;购房价100万以内,接受工资或自雇收入。

  • 自雇、企业主
  • 非常规收入
  • 新移民,可贷多套
  • 留学生
  • 海外收入,适用自住房,出租房,度假屋
  • 低收入,报税不足
  • 现金工
  • 低信用,无信用,或信用不佳
  • 高资产,多物业
  • 农场,度假屋,studio公寓,家庭旅馆
  • 装修贷,建筑贷,商业贷。额度高至2000万
  • 有破产记录,信用重建,需要资金者

A类银行:不仅限于5大行,还有十几家央行监管金融机构,信托公司,保险公司的房贷产品 更多优惠,更多选择

B类银行:自雇 海外收入 问题物业 学生公寓 多套出租房 汇聚几十家机构,较A类有一定灵活性。手握最新促销利率,为你拿到最优

促销私贷:不看收入,不看报税,利率4.99起 贷款期限灵活 随时转出 无罚金(一贷 4.99+1% lender fee;二贷 9.99+无lender fee ,无renewal fee(市场上某些超低利率的广告,其实没有包括lender fee 和其他隐性费用,所以一定询问清楚)

商业贷款 Business Loan,利率P+0.5%起。生意业主和自雇人士均可申请。可用于购买物业,设备,装修等。

  • 贷款组合设计  整合现有贷款,债务,通过还款设计把月还款额降到最低
  • 高息贷款退出计划,转入A类或B类银行,申请到最好利率
  • 各类自雇,有公司注册或无注册,报税少

小额无抵押贷款

  • 最高15万,24小时放款(无律师费,借款人需有物业,仅限安省)
  • 12个月内无还款项目,助贷款人增加现金流 (无律师费,借款人需有物业,仅限安省)

Reverse Mortgage反向抵押贷款

  • 55岁及以上业主 屋主不搬家,仍拥有房子产权情况下,提前把房子变现
  • 最多可拿出房价的40%。
  • 贷出的款可用于装修,买房,个人消费或赠与子女购房,上学等,贷款期间不用还钱

对于拥有房产,但现金短缺的老年人来说,传统的做法是卖房拿钱。但那样做,不但影响生活,而且还失去了预期房产增值带来的收益。同时,由于提前变现部分房产,将来如果子女继承过世父母房产时,所交的税也会相应比例减少。

Tina (416)818-6645

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Mortgage Broker, registered with Financial Services Regulatory Authority of Ontario

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Headoffice: 235 Yorkland Blvd, Suite 1205, Toronto, ON M2J4Y8 

Mississauga office: 800 Matheson Blvd West, ON L5V2N6 (Inside Walmart, Thursday only) 

Tel: 416-818-6645 | Fax: 1-800-516-7088

www.mortgageweb.ca/tinajia

 

Q&A:

我集中了一些贷款问题,并做了回答,供参考:

问:合同收入contract income,如何界定?

答:现在拿contract收入的朋友越来越多,有很多contract工作其实是很稳定的专业工作。
银行是了解这种情况的,所以,对于合同工收入的界定,比以前有所放宽,包括A类银行。
银行也是讲道理的,他们如果看待,取决于你的whole career/job history。打个比方,A类银行,如果你之前一直在同一家雇主工作,但刚转成合同制形式。这个contract虽然少于2年,但银行还是会认的。
B类银行,同样,只是比A类更灵活和reasonable一些。比如,contract每6个月renew一次。

问:免“压力测试”,能多贷多少?

答:自从2021年6月1日起实施新的“压力测试”后,就有很多人咨询Non-B20,免“压力贷款测试”项目,即用贷款的实际利率衡量你能贷到的额度。
简单介绍一下:
使用这个项目,比5大行能多贷出大概40%左右,具体看贷款人的实际情况。
比如,你的收入在5大行可以贷到50万,那么利用这个项目,可以贷到70万。
1,这个项目只有固定利率。1-3年,或5年固定。
2,利率方面,2.54%,2.59%和2.89%三个选择,具体要看贷款人能符合哪种。
3,首付20%及以上。
4,必须有收入,且正常报税。如果是自雇的,须连续2年的报税文件。
5, 个人信用分数不能低于640.

问:同家银行贷款,为什么不同的人给出的答案不一样?

答:有朋友问我,为什么同一家银行,不同的人给出的答案不一样。甚至有的说可以,有的说不行。
如果不同银行,给出不同建议,情有可原。毕竟每家银行要求不一样,贷款政策也不同。但同一家银行,不同人给的说法完全不一样,这就有点“一言难尽”了。
做为贷款从业者,我给几个我个人看法,供参考:
原因 1: 每个人水平不一样。这个很好理解,就是学霸和学渣的区别,靠个人实力说话。有的mortgage specialist 对自家银行贷款产品的理解,停留在表面文字层,有的却理解很深刻,能游刃有余处理贷款人的各种情况。没办法,谁让学渣学艺不精,技不如人。继续修炼,以后还有机会。
原因 2:也许两个都是学霸,但申请人的复杂情况,恰好其中一个学霸遇到过,有经验,知道怎么长袖善舞,让问题妥善化解。而另一个学霸第一次看到这种题,虽谈不上一脸懵遭,但心里确确实实没底儿。如果遇到这样的情况,请找下一个。否则,对TA来说,你的贷款申请案例只是扩充TA的题库里。而对你个人,却是100%的风险指数。
原因 3:这个情况就比较命苦了。两个都是学渣,但都以学霸面貌示人,你头一次贷款,实在没有火眼精精,辨别真伪。只能心中暗自叫苦,却又不得不受人摆布。问题是,折腾半天,贷款批下来也就算了。就怕出个什么suprise,误你大事。以至日后若干年,都谈“贷款”色变。
原因 4:贷款政策调整。你问的时期,恰好处于调整前和调整后,所以答案不一样。不过,概率上来说,可能性很低。难道你昨天才问的,今天贷款政策就调整了?要是踩点儿这么准,那就别申请贷款了,办点儿大事去,哈哈……
原因 5:你遇到的两个都是学霸,你可以去买彩票了。此处不表,略去9千字……


 

(下附一些我的原创文章。业余时间写的,旨在把那些晦涩难懂的专业知识和信息,用最易懂的语言传播出去,帮助到每一位读者和客户)

文章1:

想从房子里拿钱,refi,二贷,还是homeline?

这几年,房子一直在增值,贷款陆续还了不少。这时,想从房子里拿钱出来。那么是做refi,
二贷,还是申请homeline(即以房子抵押的一种信用额度)?

概况而言,这几个途径都可以达到目的,具体采用哪种方式,取决于其产生的费用和你拿钱的目的。

★Refi,就是推到重来,做一个全新的贷款;

★二贷,是相当于注册在一贷后面的一个2ndposition的贷款,既然是2nd,二贷贷款行的权益也就相对处于劣势,所以二贷的利息要高很多。目前,5大行没有二贷产品,只有小银行可以做。

★Home Line,就不同了,加拿大的几大行都有,利率通常是P+0.5,按现在的P算,就是2.95%。当然小银行也有homeline,操作上完全一样,但利率会略高。

背景介绍完了,现在说操作:

1, 短期用钱,需要的额度不高:这种情况可以考虑homeline或二贷。这样可以不影响目前的一贷,尤其是当一贷到期日还很长,罚金很高时。

2, 长期用钱,额度比较大:强烈建议做refi。可以考虑在原贷款行申请。通常银行对违约现有贷款,但仍留在本行的,给予一定的罚金discount。

3, 不确定什么时候用钱,但想提前准备出来:这没得儿说了,一定是homeline最合适。申请之后,不用的话,没有费用;用多少,还多少,而且只还利息。用的额度只要还回去,还可以随时拿出来。

4, 已经有一贷,二贷,还想申请三贷,是否可行呢?技术上是可行的,但我个人强烈不建议这么做。因为成本太高。根据实际的情况,重新规划和调整现有贷款组合,避免三贷,是最好的选择。

以上是比较常见的几种情况,日常工作中的实际操作,远大于上述列举。如果你的房子贷款已还清,那选择的原则就又是另外一回事了。
 

文章2:

买房贷款,利率选浮动还是固定?

Tina  Jia

简单说,如果处在利率上升通道,最好选择固定利率。反之,则相反。不过,这些只是基本原则。具体选择,还要依据你的实际情况而定。孰优孰劣,因人而异,适合他人的,不一定适合你。我总结了以下几个关键指标,供你参考:

首先,未来几年你是否有出售物业或再贷款refinance的计划?

不论是哪种,提前解约贷款,就会涉及到利息差罚金。如果你有上述打算,建议考虑浮动或者2-3年的短期固定利率。如果真的提前解约,罚金不会太高,通常来说,浮动利率的违约罚金是3个月利息。固定利率是利息差。关于利息差,每家银行算法不一样,但主要基于贷款余额,所剩的贷款时间,目前该银行的贷款利率以及你当时拿到的折扣。

你可能会说,既然打算卖方,完全可以提前准备,把时间安排好,在贷款到期日交接房子,不就可以吗?事实是,房产交易是动态的,很少有人能把时间控制得如此严丝合缝。所以,选择有灵活性的浮动或短期固定,能让你占据主动。

这里有个小窍门,如果提前解约,一定利用好“提前还款额度 prepayment privilege”。这样可以通过降低本金,来达到降低罚金的目的。

其次,当前市场的利率水平。

拜疫情所赐,现在的贷款利息处于历史超地位,借贷成本非常低,行内专家,政客们都已经表示,这种低利率一定会持续到2022年,并极有可能延续到2023年。那么,现在的利率有多低?以加拿大为例,某A类银行的3年浮动1.6%,5年固定1.8%。如果是50万的贷款,按30年分摊期计,两者5年间付出的利息差额是$4723,一年能省$944。当然,这是以基准利率P不变为假设前提的。所以,仅从省钱来说,选浮动会比较make sense。

很多银行允许浮动利率在到期前可改为固定,但一般会要求延长贷款期。不过,固定利率不能转为浮动,如果转,就会产生罚金。

第三,你对自己生活方式的选择。

虽然浮动利率在目前来看,成本较低,而且有灵活性,但考虑到未来上涨的可能性,有些人会倾向选固定利率,把财务支出控制在预期范围内,以换取peace of mind。尤其是当前如此低的利率条件下。趁机锁定,安枕无忧。我的工作中遇到的,目前选择固定的占很大比例。如果想锁定更长时间,现在加拿大10年固定利率是2.79%,7年是2.59%。

理论上,你也可以先选浮动利率,将来一旦利率开始上涨,马上联系银行锁定。但事实操作上,很难实现。同时,你要有心理和财务的准备,如果利率上升,每月还款增加,你是否能继续负担。

最后,你对未来经济走向的判断。

未来经济是会更好?更差?还是维持现状?这个见仁见智,满腹经纶的专家不一定比街边小贩预测的更准。世界变革越来越难以琢磨,黑天鹅,灰犀牛事件也越发频繁,全球经济发展无时无刻不受这些不可预期事件的影响。只能佛系一下,选利率,有时候也要拼人品,看运气。

自2008年金融危机以来,全球的经济元气一直处于恢复状态。为刺激经济,利息率在过去十几年,都处于低位。

简单总结一下,浮动利率适合有时间有精力盯“利率大盘”,而且愿意承担不可预期风险的人;对于工作繁忙,追求把控力,不喜欢意外的朋友,固定利率是最佳选择。


 文章3:

新移民到底能贷多少?

Tina  Jia

新移民到底能贷多少?需不需收入?能贷收入的几倍?能买几套?

这些是我每天被咨询最多的问题。

每家银行的贷款要求不一样,很难一偏概全。但一些原则性的东西是相同的。今天,我抽丝剥茧,介绍一下:

总统来说,新移民首付35%,贷款额度最高可1.5M,首付可以赠与。

1,需收入,但能贷11-21倍,根据收入的水平。

如果你PR卡还在5年内,有收入,但收入不高。想多贷些,是否可行?

答案是,可以的。新移民借贷比例大于通常的5倍关系。从15倍到21倍不等。收入越高,能贷到的就越多。比如,收入2万,大致可贷到30万,收入4万,可到78万……具体要根据实际的地税和管理费用计算。

2,能买几套?

2套。在新移民贷款政策下,可以买自住房和投资房。

3,工签也是一样的贷款政策吗?

工签的贷款要求完全不同。工签人士,必须有收入。

 

文章4:

在多伦多,卖房合同的“佣金条款”怎么写?

Tina  Jia

卖房时,卖家都要和房产经纪公司签署合同,里面陈述了有关价位,佣金,合同有效日期,服务内容等相关条款。但卖家在签字前,真的仔细阅读合同内容吗?卖家是否正确地理解了条款?房产经纪又是否做了详细解释?

多伦多星报Toronto Star在10/01/2020的一篇报道(Know your commitment about paying a real estate brokeragecommission before you sign a listing agreement),讨论了卖方合同里关于佣金支付的界定问题。

先来看两个案例:

2008年,多伦多卖家Richard和房产经纪签合同,挂牌上市自家房屋,要价$199,900。上市后,虽然陆续进来几个offer,但都没达到卖家的理想价位。最后,一个买家以要价递上offer,不过卖家还是没有接受。之后,房产经纪公司要求卖家支付佣金,卖家拒绝。经纪公司随即将卖家告上法庭,卖家败诉。

卖家不服,上述至高院,法院驳回,卖家又败诉。法官的理由是“offer是否被接受,不是卖家拒付佣金的理由,因为合同里写明“只要offer达到要价,佣金就必须支付“。“Acceptance ofthe offer is not required,” the court ruled. “The listing agreement clearlycontemplated payment of the commission upon presentation of an offer at thefull asking price.”


另一个案例发生在2017年,卖家Marlene和房产经纪公司签署卖方合同,挂牌价$900,000。没多久,房子以要价出售。但后来由于买家贷款问题,房产交易失败。房产经纪公司要求卖家支付佣金,卖家当然拒绝。随后,经纪公司以“拒付佣金“为由,将卖家告上法庭。后因为媒体的介入,房产经纪公司撤述。这个案例虽然有个理想结果,但卖家也为此搭上了无谓的时间和精力。

原文章的作者Bob Aaron是多伦多房产律师,也是多伦多星报的专栏作者。他告诉我,促使他写这篇文章的,是自己经手的一个真实案子:一个客户找他看卖房合同,他发现,其中关于佣金条款的陈述是

““for any valid offer to purchase the property from any source whatsoever obtained during the listing period and on the terms and conditions set out in this agreement.” 即只要是合同有效签署,卖家就须按规定,按时支付佣金。

Bob说,有效(valid)是这句话的关键词,但合同里并未就有效性做一个必要和完整的说明。什么样的合同可以被认定为“有效(valid)合同”,除了上述案例中可能发生的事件,还包括“如果发生意外事件,比如火灾,水灾,导致无法交接过户,合同是否还继续有效?

如果因为产权注册侵权影响交易,合同是否依旧有效,要继续执行?如果因交割日期调整,双方无法达成一致,导致交易中断,合同是否还继续有效……”这些问题都没有详细的说明。而一旦发生纠纷,卖家就会非常被动。

我问Bob,卖家签合同前,找律师过文件的多吗?他说“非常少“。其实这些条款提早发现,删除即可,或根据协商原则,做一些针对性说明的补充条款,以避免潜在麻烦。

北美是个契约社会,非常注重对合同的遵守和履行。所以,签字前,一定要仔细阅读,尤其是其中关于金钱交易的利益部分。

Bob Aaron 是多伦多一名地产律师,也是Toronto Star报社的专栏作家。我这篇文章是在他昨天发表内容基础上,进一步与他交流,探讨后写的。期望你读后有所收获。也欢迎私信交流。

原文链接:https://www.thestar.com/life/homes/2020/09/30/know-your-commitment-about-paying-a-real-estate-brokerage-commission-before-you-sign-a-listing-agreement.html


 文章5:

首次购房,贷款和地税优惠政策

Tina Jia

在加拿大,买房不仅仅是生活方式,更是一种文化。今年9月份,加拿大贷款行业协会做的一份调查显示,有超过75%的民众认为,房产是个稳健,安全的长期投资。

在G7国中,加拿大国民拥有房产比例最高。同时,也是90后年轻人中,住房自有率最高的国家。

追根溯源,这些离不开国家的政策支持和导向。针对首次购房者,政府都有哪些贷款和税务优惠政策?这里通过几个案例说明:

首付5%起,房价100万以内,工签/PR

张生大学毕业2年,专业是城市园林规划,目前在多伦多市府工作。全职工作,年收入7.4万。他的女朋友崔莺莺,刚毕业,目前在一家景观设计公司实习,月薪3,800。两人经过几年的储蓄,加上家人的支持,有不到7万的存款。

进入10月份,看着市区condo挂牌量的增多,价格也有所下调,他们觉得condo开始转向买房市场,动了买房的念头。可是存款太少,首付不足20%,能贷到款吗?

解决方案:根据他们的情况,可以考虑首付低于20%的贷款保险项目。贷款人需要买保险,保费可分摊到每月的贷款月供里。具体为:首付5%-19.99%,房价不超过100万,申请人信用分数600+,全职,兼职或自雇收入。保费费率依据首付比例而定,从2.4%-4%不等。同时,这个项目也适用于工签人士。

座标:多伦多Downtown

购房价:65万

首付:10%

贷款总额:$603,135, 包括房贷$585,000,和保险费$18,135

利率:1.79%

保险费率和保费:3.1%

房贷月供(含保费):$2493

政府曾出台“First Time Home Buyer Incentive无息资助首次购房者首付”贷款项目。申请人家庭收入不超过12万,可从政府申请到5%-10%的首付款。资助的首付款部分,按照比例,将来卖房时一次性还给政府。不过,由于总贷款额度太低,这个项目对于大多地区的房价而言,几乎没有任何帮助。

低收入,首付35%

孙飞虎是个刚登陆8个月的新移民。他在国内是大学老师,来加后,由于疫情的影响,暂时还没找到适合的工作。为尽快融入当地生活,他在一个仓库找了份兼职part time。收入$15/小时,每周工作40个小时。

得益于他国内多年工作的积蓄,买房首付款可以付到35万。不过,他听说银行的新移民贷款项目都停了,过去那种只要是登陆5年,不看收入的项目已经没有了。打着零工,收入低的他,能贷到款吗?

解决方案:详细了解孙先生的情况后,为他成功在A类银行申请到贷款。具体如下:

座标:Markham

购房价:95万

首付:35%

贷款额:61.75万

利率:1.95%

月供:$2,264

买房前换了工作,佣金收入

红娘MM四年前以工签身份来加拿大,在一间咨询公司做项目统筹,年收入5.6万。几年的工作生活,她喜欢上了这里的简单和安宁。申请了PR,并顺利拿到身份。

正好这时公司内招销售员,不安于现状的她决定试一试。销售工作佣金较好,但没有底薪。聪慧勤奋的她,通过努力,第一年就拿到了9万的销售佣金。

想想手头积攒的18万现金,天天在银行贬值,看着日益高涨的房价,她决定立刻买房。国内家里人表示,如果需要,愿意支持她的首付款。她很快看中一套82万的新建独立屋。

在连续咨询了几家银行后,她得到的回答都是NO。原因不是首付款,而是收入。

根据贷款政策,如果拿佣金提成,必须有连续2年的记录,银行才认可这个收入。她只做了1年。新工作时间短,怎么办?

解决方案:在收集全部所需的文件后,认真分析了红娘MM的case,给出两个方案:1,如果拿大银行A类利率,贷款额34万,需要首付款48万;2,若坚持首付20%,购房价位不变的情况下,只能加大贷款额度。大银行做不到这样的贷款额度,小银行可以。将来收入情况好转,可以再转回大银行。小银行利率目前是2.79%,另有1% lender fee,银行放款时会扣掉这个费。

红娘MM仔细考虑后,选择了第二个方案。她不想给家里人增加负担,但又想买到喜爱的房子,所以,愿意在利率上多付一些。她有信心,凭着自己的能力,过几年能转到大银行。

座标:Mississauga

购房价:82万

首付:20%

贷款额:65.6万

利率:2.79%,1% lender fee

房贷月供:$2,661

关于首次购房激励政策,还有:

1, RRSP 注册退休账户提取,每人可一次性提取不超过3.5万用于购房。提取额免缴个人所得税,但需在15年内还回。

2, 地税rebate。每个城市/town优惠额度不一样,通常来说,$2,000-$4,000之间。

每个人情况不同,选择也不尽相同。咨询专业人士,仔细分析,找到一个适合的解决方案。欢迎交流。


 


 

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