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*疑难贷款各大小银行 私人贷款快速交接!
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Janet Shi 贷

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贷款需要的文件:

- Photo ID

- Employment  letter & pay stubs

- Purchase and Sale Agreement (For New Purchase)

- MLS Listing (For New Purchase)

- Proof of Down payment (For New Purchase)

- Current mortgage Statement (For Switch, Refinance)

- Property tax Statement (For Switch, Refinance)

- Property Insurance Policy (For Switch, Refinance)

贷款范围:

  • 第一 第二 按揭贷款/私人特殊应急贷款
  • 转贷款/续贷款 $0费用
  • 自雇,受雇,新,老移民, 留学生,工签,非居民
  • 地产项目开发,土地贷款、建筑投资贷款

成功案例:

紧急私人贷款:客人李先生,2013年 在downtown投资了condo,今年建筑商突然通知他,要在3个星期之内交接。由于时间紧张,他非常被动。他去了五大行,最后贷款被拒绝了。他在交接的前两天来找到我们, 我们帮他 仔细的分析他的情况。他现在已经有两个房子,这个是第3个投资房。他经营酒吧饭店的,饭店经营情况很好。condo购买价格也不是很高 40万左右,这样需要的贷款额在27万左右,可以付35%首付。根据他马上要交接,建筑商又不允许延期,我们马上帮他安排了私人紧急贷款 48小时之内放款,包括我们的合作律师,也非常给力,能够在 从客人来和我们谈 到交接两天之内全部搞定。我们在帮这个客人做私人贷款的时候,也仔细的帮他分析规划将来帮他转出来,转去2线银行或者是转去一线银行。私人贷款的资料相对简单一些,但是对利率,费用,速度 要求非常高。

自雇人士 借到即赚到:自雇人员主要是指自己独立经营生意 或者是拿佣金的人员.., 赵先生经营一家广东口味的餐馆,现在正在要交接他的第三个投资房。当他找到我们的时候,我们根据他的情况详细分析。他在2016年10月,在多伦多东边 买了新的投资房产。根据现在地产的行情,极有可能银行在评估这个房子的时候会比他购买价格要低。我们给出他的精确分析就是,去二线银行,付20%首付。 用最少的首付20%来买这个投资房,因为当银行评估房子价格低的时候,我们可以把这部分的首付补上。这样我们根据赵先生的生意的营业情况帮他报的收入,顺利的拿到了72万贷款,虽然银行的评估房屋价格比他购买的要低,但首付还有多余的,因为我们拿到了最低的首付, 顺利的帮他交接了房子。自雇人士的贷款比较复杂,涉及的范围也比较广泛,所以要求很高的专业知识和耐心的服务。

银行拒绝你 我们能帮到你:客人张先生, 在阿省油田工作,工作信上显示工资收入12万,加上加班费, 奖金和股票加在一起年收入23万. 太太收入一年4.5万,需要贷款68万。现在正在要交接第6个投资房。他这种情况, 5大银行都没有批准贷款,因为银行只承认工作信上的收入和工资单要对上,而他的收入, 加班费 奖金 股票比较多。他在交接前找到了我们, 我们根据他的情况为他准确找到了另一家 一线银行, 让他能够顺利交接。 本来他问了许多贷款经纪, 很多人都建议他去大银行或者是去二线银行。 大银行已经被拒了,如果去二线银行就涉及到 利息高 还要交银行的手续费1%。张先生找到我们的时候,我们帮他仔细分析他的个人财务房产情况,准确帮他拿到了一家一线银行的贷款批文。他当时非常激动,他说太感谢了, 贷款居然有这么大的区别, 别人都认为不可能的事,非常难的事,你们居然能帮我做到,帮我带来的款, 正好够我用,而且银行还没收额外费用1%,利率又好..,从这个案例就让我们看出,做贷款 找对人做对事是非常重要的。尤其是在现在,在银行收紧贷款政策的情况下, 专业 准确 经验 是非常重要的。

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详说房贷的各类机构和人员

在加拿大有4大类公司可以提供房屋贷款,分别是银行、金融信托公司、信用社和房屋贷款投资公司。

第一类,银行,除了大家熟知的5大行,还有很多银行都可以提供房屋贷款,比如Equitable Bank,还有一些外资的银行如中国银行在加拿大的分行。

第二类,金融信托公司(Trust company), 比如home trust等,还包括一些著名的保险公司,比如Manulife Bank等。

第三类,信用社(Credit Union), 基本上是由省政府管理的金融机构,如安省的Meridian。

第四类,房屋贷款投资公司(Mortgage Investment Corporation), 这类信托投资公司侧重投资房地产业务。

上述4类有资格参与房屋贷款的机构超过百家,每个机构各自有诉求和偏好,而且大多没有自有的贷款人员,基本上通过贷款公司跟客户沟通。

所以大家能接触到的贷款人员无非下面几种:

如果去大型银行的分行办理贷款,处理按揭贷款的有2类人,银行经理Financial Advisor和房贷专员Mortgage specialist。前者的主要工作不是办理按揭贷款,后者属于自雇职业,通常没有底薪,根据房贷的数额进行业绩提成,他们不需要取得房贷经营执照,只接受银行内部的简单培训即可入职。

房贷经纪人Mortgage agent也是自雇,但必须参加考试,获得政府相关部门颁发的经纪执照,而且每位房贷经纪必须并只能选择一家房贷经纪公司Mortgage Brokerage挂靠。

也就是说房贷经纪受到挂靠房贷公司及省政府监管机构Manitoba Securities Commission的双重管理。而且他们由于需要考试取得执照,还需要每年的知识更新,所以专业知识和行业了解远远高于前属于各大银行的2类人。

房贷经纪是放贷机构和借款人之间的桥梁,最终的合同是借款人和房贷银行或机构直接签署的,所以贷款的安全性也不用担心。

各个贷款机构每年不定期在不同时期推出针对不同人群的优惠,为了让房贷经纪人更了解自己的产品,这些机构会及时轮流给大型的房贷经纪公司举办上门讲座和咨询。作为多年CENTUM公司贷款金融第一名的知名贷款经纪公司华旗金融,每周都会有银行和机构登门培训,业内动态自然了如指掌。

详情请垂询:Janet / 416-471-6866

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加拿大房产贷款市场 – 不仅仅是5家银行

By Steve Fabian

如果我们都打开钱包,无疑,我们每个人都会发现至少一张,可能甚至两三张带有RBC,TD,Scotia,CIBC或BMO名称的信用卡(借记卡,信用卡,保险等)。毫无疑问,这5家大银行在加拿大的金融事务中占有举足轻重的地位,但是仅仅因为它们是“ 5大银行”,却并不意味着加拿大只有这五家银行提供房贷产品。 或许你并不知道,在加拿大,我们有150多家银行/贷款机构!对借贷人而言,运用和结合多元化银行产品,可以是更好更灵活的借贷选择。尤其当你想走上长期投资房产之路,正在寻找下一个投资或住宅物业,或者是商业/建筑项目的抵押融资时,结合多元化银行产品的优势会变得非常明显。而了解这些多元化贷款机构和产品最好的方式就是与Broker贷款代理/经理公司合作。

Brokers贷款代理/经理公司:贷款经理人公司Broker/Agent是服务于金融机构与借款人之间的注册房贷中介,也是加拿大金融法规限定的唯一具有代理/经理金融产品权限的中介机构。Broker与借贷双方合作,以使个人获得贷款批准。他们会收集并验证贷方需要从个人那里获得的所有必要文书,以完成房屋购买。

Broker通常与许多不同的贷方(Tier One排名第一梯队的broker通常常年合作十几家或是几十家lender)合作,并且可以向与之合作的借款人提供各种贷款选择。最重要的是要记住,和你在其他银行交易一样:在Prime A(A类客户/产品)交易中,你不会被收取任何费用。和Broker合作,为借款人提供的最大优势是:他们可以访问各种类型的贷方,包括五大银行中的TD和Scotia、以及下面我将要提到的所有的这些银行、金融机构、信用合作社,抵押公司,所有这些都为借款人提供了你自己无法应对的选择和灵活性。当你拥有多套投资物业、或是自雇、非居民、或者有信用问题等,和Broker的合作会产生尤为重要的作用。简单地说,Broker可以运用多个贷方产品,为借款人提供多元化解决方案。

举个例子:比如你想做refinance买下一套投资房,但是你的负债比已经超过A类产品的临界点,同时你刚好又有15万的流动资产(RRSP或是其他投资和存款等),Broker经理人可以给你找到具有增加贷款额的Net worth产品的银行,可以用几种低门槛、高灵活度的A类产品,结合起来,帮你达到贷款目的(据我所知,五大银行的net worth门槛和条件相对来说就要高很多,会导致同样条件的借款人的申请被拒)。

下面让我们快速浏览一下加拿大的多元化贷款机构布局。

为了更好地了解抵押贷款市场,我会把topics分为个人住宅房屋抵押贷款和商业抵押贷款。

个人住宅贷款银行/机构:简而言之,有4种主要类型的贷方,每种类型都有多种产品。以下是简要说明,你会看到一些有关加拿大抵押贷款来源的令人惊讶的数据。

特许银行:五大银行,再加上National,Laurentian,Manulife,HSBC,CWB,RFA,中国银行等。银行是加拿大抵押贷款领域的主要参与者。这些可存款机构通过其分支机构和在线方式提供各种银行和金融服务,由OSFI监管。资金是通过各种类型的资金,但主要是客户存款。区域集中,尽管它们在全国范围内很普遍,但主要是在城市和大都市地区。

目标市场:仅限A类借款人。对于收入,预付款,物业类型和其使用有着严格的限制。这是针对信用等级高的借款人。 优质产品/低利率,但不一定是市场最低利率。

信托机构:Home Trust/Bank, Equitable Bank/Trust, People’s Trust, Effort Trust, Community Trust等。直到大约5到10年前,我们将信托公司作为自主贷方类型的完全独立类别。这些是传统的“ B类”贷方;房屋信托,公平信托等。然而除了少数例外,今天,信托公司已成为银行和/或被银行接管。也就是说,他们仍然提供非常可靠和公平的“ B类”产品,虽然利率略高,但承保计划却更加灵活。这些贷方也同时提供“A类产品”,该产品始终由CMHC承保,并在利率和承保政策方面与其他银行A类产品一致甚至更有竞争力。

信用合作社(Credit Union):Meridian, Alterna, Desjardins, Vancity, Servus, Coast Capital, Concentra, many regional C's.。 信用合作社(或caisses populaires in Quebec)是抵押贷款领域的第二大参与者。它们是具有“合作”业务模式的托管机构,这意味着它们由其成员拥有(每个成员享有同等的投票权)。他们提供有关银行,贷款和投资产品的全方位金融服务。他们通常以更个性化的客户服务而闻名。法规,大多数是省级法规,有些移交给联邦管辖。像银行一样,资金也有多种类型,但大多数是存款。与其他金融机构相比,区域往往集中在非大都市地区。对于二级市场和较小市场的借款人来说是好消息,地方信用合作社有权为这些小型中心的交易提供资金。 因此,例如,购买Owen Sound的投资物业就是一笔交易, Meridian,Kindred,Northern CU等将很高兴为资金筹集, 与大多数大型银行不同,其利率和条款与“原始”银行交易类似。

目标市场:A类和 B类借款人。对于收入,预付款,物业类型使用灵活的政策。这适用于信用等级极高但几乎没有例外的借款人,也适用于存在信用问题的客户。提供CMHC和非保险产品。这里最重要的是要知道,由于大多数信用合作社都是省级监管的,因此它们不必遵循OSFI准则。强制示例收入/费率压力测试不适用于信用合作社。总体而言,您的经纪人可以通过灵活,公平的产品组合,帮助您方便地访问各种信用合作社。

房产投资金融机构(MFCs或Monoline贷方):MCAP, First National,CMLS,Merix等。 MFC仅提供抵押贷款产品,通常只能通过经纪借贷渠道访问。他们是非存款借记机构。与较大的贷方相比,MFC的利率和程序通常更具竞争力。他们的受监管准则比较宽松,通过公共证券化计划和批发融资为抵押贷款提供资金。现实情况是,这些大公司管理着数以亿万计的抵押资产,例如MCAP和First National,它们各自管理着超过1,000亿美元的抵押资产。资金几乎完全通过NHA(CMHC)证券化计划和批发资金来提供。区域集中,主要集中在城市,但由于它们利用Broker渠道,因此在全国各地都可以发布他们的优质产品。

目标市场:优质和灵活产品。 MFC的报价和产品具备所有银行该有的产品选项,银行定价较低,但具有更大的灵活性和承保选项。此外,他们都有专用的“ B”产品,例如Excalibur(First National ),Eclipse(MCAP)和NPX(Merix)。这些单线贷方具有更大的灵活性,尤其是对于自雇借贷者和投资物业。

抵押投资实体(MIEs)– MIC's,私人贷款机构。MIE是抵押贷款贷方,提供具有短期贷款(6至24个月之间)和较高利率的产品。 MIE包括抵押投资公司(MIC)和其他私人贷方。它们通常借给不具备传统贷款人资格的借款人,包括债务合并、受损坏的信用分数持有人、收入中断、财务困难和房地产投资。批准贷款时,主要目的是为客户提供退出不良记录策略,使他们最终回到良好的A类贷款产品空间。 在许多情况下,它们通过向需要即时现金的个人提供资金以避免拖欠其抵押贷款的付款而发挥重要的流动性作用,在抵押贷款领域起到缓冲作用。受监管,但实际上又是不受监管的贷款,这意味着它们可以自行定制解决方案。

总结以上,我鼓励借款人与Broker贷款公司经理人(最理想是找到排名第一梯队Tier One的broker)交流,探讨如何结合多元化贷款银行和产品,这点对于多套物业投资人尤为重要。俗话说“不要把所有鸡蛋都放在一个篮子里。” CU和MFC提供的产品非常具有竞争力,并且更有可能量身定制适合的交易结构。同样重要的是要记住,大多数CU和MFC都是大型,资金充裕且稳定的公司;借款人不必担心潜在的声誉问题。

 

最后,我要说的是,使用多元化贷方或非银行贷款机构产品可以巩固市场地位:更多的贷款机构和产品,意味着借款人有更好、更广泛的选择。想象一下如果我们的贷款选择只集中在几家大银行,就好像我们日常只去有限的1-2家超市买日用品一样,无法买到多元化和更适合自己的产品。房产投资人与Tier One的Broker经理人们,如果从一开始就可以结合起来,度身定制将来的投资方案,就一定可以开辟一条房地产投资的更广阔之路。
(以上文章转载房东群贷款专业文章) 详情请垂询:Janet / 416-471-6866

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贷款没到期,解约罚金怎么算?

伴随着后疫情时代的到来,房地产市场迎来了一波上涨。很多人都想把自己已经升值了的房子拿到银行去做refinance,这样就涉及到解约没有到期的贷款合同会产生罚金的问题。

在每一份贷款合约上,贷款机构都会写上违约的处理办法及罚款的计算方法。

客户的贷款一般分为封闭式和开放式,大部分贷款为封闭式。封闭式分浮动和固定利率两种,对于浮动利率来说,罚款的金额很简单,是剩余贷款的三个月利息;而对于固定利率,则要算两个值,一个是三个月利息,另一个是签订合约时的利率与现在利率在剩余的时间里的利息差,取二者中的大数。 利息差的算法是:用贷款余额A乘以利率差B得出一个年利息额C,年利息额C除以12再乘以剩余月份,便得到罚款数额。

举例如下:假设贷款金额A是50万,签约时的利率为4年固定2.99%,目前距到期日还有3年。如果换成现在的利率1.49%,则利率差B是1.5%,则C=7500,未完成时间为36个月,则罚款D为7500/12X36=22500。

从上例看出,当期的利率越低,则意味着利率差越大,罚款越高。每家银行都在自己的网站上有罚款计算公式,具体金额可自行算出。

由于在贷款合约中,有些贷款机构添加了额外的罚款的规定,如按照定量的金额罚款,采用原挂牌利率来计算利息差,对大额还款有时间限制和数量限制等,所以客户一定要通过经办人了解清楚贷款文件中的这些条款。 如果在寻找贷款时只关心利率,而不关心其他的条文,很有可能在将来处理时受到限制,这就是我在帮客户做贷款时常讲的一件事:不能只看利率高低,还得考虑交易成本、退出成本。 把罚款与转成低利率后所节省的费用,就能知道要不要转了。
在此,建议客户在办理贷款时要根据自己未来的情况慎重选择:购买的物业是投资房还是自住房,未来几年内转手的可能性,市场利率的走向等等。相对于一个低利率,可能客户在开始时都不会太去关注罚款问题,但是一旦遇到问题,会给自己带来经济损失。
详情请垂询:Janet / 416-471-6866
 

 

 


 


 


 


 


 


 


 


 

 

 

 


 


 


 

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