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专业新旧HOUSE设计改建

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【所属黄页】建筑设计 【更新时间】2019年6月16日
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GTA 申请Building Permit(项目开工许可证)攻略

(三矛原创)January 9, 2019

GTA是大多伦多地区的简称,包括:City of Toronto (多伦多市), York Region(约克区), Peel Region(皮尔区), Durham Region(杜林区), Halton Region(荷顿区),总共有25个市镇,650万人口。是加拿大经济最发达地区,GDP占全加五分之一。是北美第二大金融中心,北美第二大汽车工业中心。Markham(万锦市)被称为加拿大高科技之都。

各市镇政府负责辖区范围内Building Permit的审批工作。

第一章 多伦多市城市建设项目审批制度

现在介绍的审批制度适合中小型建设项目。

多伦多在GTA地区具有举足轻重的地位,它的政策极大地影响着周围城镇。我们知道,城镇建设规划法规(Zoning By-law)是地方性法规,由各城镇自己制定。而工程建设规范是省级法规,全安省只有一个Ontario Building Code, 全省通用。

2014年,多市开创性地运用建设项目审批二阶段制度。第一阶段,审批申请项目是否符合规划法规(Zoning By-law)。第二阶段,审批申请项目是否符合工程建设规范OBC(Ontario Building Code)

第一阶段 Zoning Certificate(项目规划合格证)

多市的建设规划法规(Zoning By-law)有两部。一部是老法规,而且四个区(Centre and York; North York; Scarborough; Etobicoke) 都有各自的老法规。另一部是新法规(Zoning By-law 569-2013),从2013年5月起实行。原来的计划是用全市通用的新法规取代各区的老法规,但结果是,各区的老法规不但没有废止,还要和新法规一起使用。也就是说必须同时要满足新老两部法规,而且是哪个严格就执行哪个。这就为申请工作增加了不小难度。

例如:在North York对建筑高度的要求,老法规要求最高高度为8.8米,从lot前面道路中心线的中间点起,到斜屋顶的中间线止。新法规要求最高高度为10米,从lot前面退让线与lot两侧边界线交叉点的平均值,到建筑物的最高点止。

申请要求:设计图是最重要的申请文件,包括地形图、总平面图、各层平面图、立面图和剖面图,再加上申请表。设计深度相当于国内的扩大初步设计。

本阶段依据当地的规划法规(Zoning By-law),只针对规划指标和要求,如容积率、高度、退让、层数、进出口、绿化等。既不审查用什么样的结构体系,也不审查用什么样的建筑形式(如:古典式、现代式)。

多市自2014年起率先实行无纸化申请和审批,不再要求用打印出的图纸申请,所有设计和文件都可以用PDF文档形式在网上申报,email: [email protected]

在本阶段, 你可以自己画图申请,也可以请建筑师、工程师、室内设计师等,总之,任何人都可以设计画图申请,只要你的设计图符合要求。

多市的官网(www.toronto.ca)上有详细的说明和图例,表示规划指标和要求是什么意思。有的城镇还提供样板设计图参考。

对于满足规划法规要求的申请项目,市政府即签发Zoning Certificate(项目规划合格证)。第一阶段完成。

如果有超出规划法规要求的申请怎么办?这就涉及到“听证会”和Committee of Adjustment, 我将另外单章介绍。

其他重要因素。以上所讲的lot, 都是一般情况下的地段。如果你的lot处在环境保护或者历史保护范围内,批准的难度就会大大增加。特别是环境保护范围内,因为在加拿大,环保部门具有绝对的一票否决权。

如果你有Ravine Lots,首先恭喜你,你的lot比一般的地段价值高。其次,到环保部门问问,是不是在环境保护范围内?有多大?看看将来是否有翻建的可能。

只有获得Zoning Certificate(项目规划合格证),才可以进行下一步申请Building Permit(项目开工许可证)。

第二阶段 Building Permit(项目开工许可证)

全安省内各市统一执行Ontario Building Code(安大略省房屋建筑规范)。OBC针对房屋建筑的安全性,设定了最低限度要求。承重和消防是最重要的考虑因素。无论是钢结构、钢筋混凝土结构、砖结构或木结构,只要满足规范要求即可批准。

以我们熟悉的house为例,house的结构已经不是“纯” 木结构了,是以上所有结构的混合产物。我们看到的所谓全砖房,就是四面用砖的house,其实不是结构意义上的砖结构房屋,外面那层砖完全是装饰性的用处。

本阶段只有两类人有资格设计,第一类是有证书的设计人员,如注册建筑师、注册工程师、BCIN获得者。第二类就是owner,不错,产权人。产权人有权自己设计,前提是要懂设计并经得起审查。

本阶段在批准的Zoning Certificate(项目规划合格证)框架范围内,进行施工图设计。施工图包括建筑图、结构图、暖通图、上下水、强弱电、大样图等。

国内的施工图审批是在有资质的设计公司内,而加拿大就是最简单的Building Permit也必须由市镇政府部门审查签发。

对于符合规范要求的申请项目,市镇政府即签发Building Permit(项目开工许可证)。至此,Building Permit阶段全部结束。

如果把整个申请时间看成一年十二个月得话。第二阶段大概需要1到3个月,因为它是有解得,是可以通过技术手段解决的。第一阶段大概需要6到9个月,因为比较复杂,有时甚至无解。

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已建成完工项目:

  • 152 Grandview Ave, Thornhill, ON
该项目在原HOUSE基础上加建了车库和Master Bedroom并对外立面做了重新装饰. 2014年完成.


Jul.2015 After Renovation - 1


Jul.2015 After Renovation - 2

在装修之前 Before Renovation

  • 68 Empress Ave, North York, ON

重建项目. 2015年完成. 2016年 SOLD over 3.6M!

 
  •  48 Garrard rd. Whitby, ON

重建项目. 2018年完成. 

  • 473 Guildwood PKWY, Scarborough, ON
这个湖畔房应该是最复杂的house设计了。 靠南边湖景部分, 有三层高全钢结构玻璃幕墙。 利用北边双车库下面设计了桑拿室,钢筋混凝土现浇结构。 2016年完成!


  • 21 Norcap Ave, Scarborough 重建项目. 2017年完成!

 

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在建项目:

80 Broomfield Dr,Toronto 重建项目.  Jan. 2019

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审批中项目(新HOUSE重建)

  • 239 Horsham Ave - North York


June 14, 2019 已取得 Building Permit


  • 149 Bishop Ave - North York
  • 525 Bella Vista - Pickering

审批中项目( Condo and Townhouse)


  • 3011 16th Ave, Markham, ON

4层新Condo, 总建筑面积4万多平尺.

  • 114 Ash Street - Whitby ( Townhouse)

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限于篇幅有限, 加建及小商业项目没有列出. 欢迎来电咨询!

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服务项目

十多年房地产策划、建筑设计和建筑执照申请经验。

A类:房地产策划及土地重新规划:前期定位策划、可行性研究、ZONING SEARCH、市场调查、项目定位、投资测算和经济效益分晓。

1,策划改变土地使用性质

2,独立住宅的土地改变成镇屋或高层住宅用地

3,LOT 一分为二

B类:建筑设计和建筑执照申请:提供填表、测绘、图纸设计、交费、交涉、追踪、修改、上诉、直至领照等一条龙服务。

1, 新建筑设计:HOUSEWAREHOUSE、高层住宅、工业厂房等直到施工执照发放

2,房屋装修,改建,扩建所需各专业图纸设计直到施工执照发放

3,室内装修所需各专业图纸设计

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