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华信贷款- 经办各类房屋贷款,招贷款经纪

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【所属黄页】贷款按揭 【更新时间】2017年11月19日
【服务价格】[ 面议 ]  
联系人华信贷款-Richard Han 【联系电话】647-898-1281
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【服务地区】大多地区 【地图信息】[ 点击查看 ]
【具体位置】7240 Woodbine Ave, Unit 210, Markham (Steeles/Woodbine)
发布者信息
 
注册日期:2003年07月
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详细介绍

资深贷款经理: Richard Han

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贷款小常识

*1 房屋贷款小知识---到底我能申请到多少贷款?
一.收入和信用较好客户类别(Good Credit, Good  Income)
断我们到底能买什么价位的房子,最简单快捷的方式是使用Gross Debt Service (GDS) 公式, "基本借贷债务比率"
GDS= (房贷本金+利息+地税) / 税前家庭总收入
在这里,您的按揭贷款的本金(Principal),利息(Interest),地税(Tax),PIT不能超过家庭税前总收入的30%。
而现在越来越多的金融机构,将供暖费也计算在GDS中,即
GDS= (房贷本金+利息+地税+供暖费) / 税前家庭总收入
若把供暖费(PropertyHeat)也计算在内的话,房贷本金+利息+地税+供暖费,PITH,不能超过家庭税前总收入的30%至32%左右.
若是有管理费的公寓,还需要将1/2的管理费计算在内.
除了GDS,银行还会使用Total Debt Service (TDS), "全部借贷债务比率" 来决定给你的贷款.
TDS=(房贷本金+利息+地税+供暖费+其他债务供款)/税前家庭总收入
在这里,所有费用加起来大致不能超过家庭税前总收入的40%左右.
大致上说,家庭税前年收入的4.85.2倍左右,是你能贷到的贷款金额。比如家庭税前年收入6万元的话,
$6X 5=$30万,即你能贷到$30万元的贷款。其余类推。
加拿大各大银行基本上都遵循GDS不超过32%左右, TDS不超过40%左右 这样的评估审批标准. 也有些财务公司可能会将贷款标准放宽一些,但利率就会有所不同。
当然,当你的收入不够时可以用其他方法来提高你的借款能力,如加进房屋租金的收入、增加担保人等等......
二.普通客户类别:
当然,有些客户在不能满足以上借贷债务审核标准时,若客户仍然需要借款时,有其他一类的金融贷款公司会考虑借款给客户。这时这类金融公司的审核标准主要是看抵押率这一指标,即LTV(房屋的总贷款金额/房屋的市场评估价值的百分比%),收入和信用情况只做为参考。

LTV的标准一般控制在65%-80%(根据房屋类别及房屋所在的城市和地理位置来决定),即当你的房屋评估价值在100万元时,你能借到的最大贷款金额为65万元-80万元之间(即第一,及第二mortgage等贷款金额的总和),鉴于这类客户的状况稍稍普通一点(和第一类客户比),当然这时的利率会比上述已谈到的第一类客户的利率会高一些。

*2 房贷的固定利率与浮动利率

房屋贷款利率分两种:固定利率和浮动利率。固定利率是指贷款利率在整个还款期间是固定不变的。浮动利率则表示贷款利率在还款期间是可变的,根据当时的基本利率的浮动而有相应调整。固定利率的还款期相比较而言选择面多,如六个月,一,二,三,四,五,七,十年皆有。浮动利率一般只有三年和五年,多数贷款机构只提供五年浮动利率一种。固定利率中,通常以两年的利率最低,其次是三年的利率,再次是一年和四年的利率,接下来是五年的利率,最高是六个月的利率(七年以上利率不常用,故不列出)。但有些贷款机构会将三年利率设为最低,也有将一年利率设为最低,甚至五年利率设为最低,无外乎提供独特产品为满足不同需要(因房屋贷款业是以服务作为基础而非以产品作为基础)。在寻求贷款时比较不同还款期下不同利率是明智的做法。通常五年的浮动利率低于任何还款期下的固定利率。但选择浮动利率存在风险,若基本利率调整,浮动利率也会随之改变。也有许多人对基本利率保持乐观态度而选择低利率的浮动利率。现在的基本利率为二点七,从二零一五年年中直到现在。固定利率一旦选定,在还款期间不可改为浮动利率。而浮动利率确定后尚有一次机会(且仅有一次机会)改成固定利率,改成的固定利率通常以所剩还款期限相近的固定利率。总而言之,选择贷款还款期与利率固定或浮动应依具体状况而定,希望贷款月付不变者可选择固定利率,对基本利率保持乐观态度者易选择浮动利率。

*3 总贷款期与贷款合约期

房贷申请人在申请房贷时,可以自己要求一个总年限。不同时期联邦财政部会根据市场情况给出指导政策。目前大多数银行最高为30年,少部分银行金融机构可以到35年。这个总贷款年限(Amortization),只用于计算每月还贷额。时间长,每月还贷额就低,审核计算时的每月负债比例也相对就低。换句话说,在同样收入前提下,也就可以贷更多的房贷金额。但是另一方面,你每月还贷金额中的利息部分也就越高。而一旦设定了总还贷期,你与该家银行所签的合约确是按照你想要的利率来签。合约期分,6个月、1年、2年、3年、4年、5年、7年和10年。每种合约期的利率都不同,原则上越短的年限利率越低。你如果选择了3年的利率,那么,3年后到期前,你必须重新选择利率进行续贷。可以在同一家银行,也可以将你的房贷转到一家利率更加低的新银行。所以在加拿大选择房贷产品时,需要看市场的变化趋势和走向。

*4 与贷款有关的报税表 --- T1,T2,T3,T4,T4A

T1:(主表) 个人或自雇税务报表

T2: 公司税税务报表

T3: 国内外股票,债卷,利息,等收益税务报表

T4: 雇主给员工的一年的收入税务报表

T4A: 雇主给(含有提成或者分红)commission or bonus 员工的收入税务报表

*5 提前偿还贷款的罚息是如何计算的

通常情况下,浮动利率(variable rate)封闭式按揭贷款的罚款金额为3个月利息。固定利率(fixed rate)封闭式按揭贷款的罚款有两种办法,罚款执行结果较高的金额,一种是按照三个月利息计算,另一种是利差法(IRD Interest rate differential)计算。如果读者你的贷款是封闭式固定利率按揭贷款,从放款之日起,至你看到这篇文章时止,使用不同银行的计算方式在计算IRD罚款金额时,得出的结果均不一致。按照加拿大的商业银行法,各家银行是有权自行制定罚款办法的。各家银行间IRD罚款计算方法不一致的情况估计会长时间存在。消费者在选择银行,以及选择贷款期时,需要各位注意罚款问题。在贷款之前就了解清楚借款银行的罚款计算政策,以免日后“大吃一惊”。

(关于房屋贷款的相关内容可访问:http://blog.51.ca/u-16812/)

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