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MICHAELL (51CONDOS)
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如何投资多伦多楼花:

 

作者:多伦多楼花专卖店 MICHAEL  LIN  林廷兴

 

买楼花就像买股票一样,买股票,大家都知道选绩优股,这种股票.大市上涨的时候能领涨,大市下跌的时候可以抗跌,投资楼花也一样,也要选好的 CONDO,好的CONDO,房地产市场处于上升的时期,升的最多,房地产市场处于下降通道的时候,也可以保值或者下降的没有那么多.那么选投资楼花要怎 么选呢?

 

第一,要选名牌开发商

 

名牌开发商一般历史比较悠久,多年在建筑行业的经营,积累的大量的资金,经验,在技术和管理上也很成熟,容易拿到地点好的地,多伦多的地标性的建 筑,都是由那些著名开发商建造的,比如说GREAT GULF 的ONE BLOOR,CANDERAL的AURA,MENKES的四季酒店,TRIDEL的10 YORK等,名牌开发商一般有自己的建筑队伍,保证了建筑质量,名牌开发商跟水泥,钢材等建筑材料的供应商有多年的关系,能拿到好的价钱,大的开发商同时 可能有多个项目在开工,建筑材料的需求比较大,对于建筑材料的供应商来说,这样的客户比较关键.因此在供货的及时方面,价格方面都能得到保证.名牌开发商 对自己的名誉比较看重,因此在售后服务方面,比较有保证.在物业管理方面,有的开发商像TRIDEL有自己的物业管理公司,在管理质量上做的比较好.地点 好,质量好,管理好,配套设施好,这样的楼盘会受到买家的追捧,能够保值,升值.下面是多伦多部分比较著名的开发商:

 

1.       TRIDEL

2.       MONARCH

3.       CONCORD

4.       DANIEL

5.       MENKES

6.       MINTO

7.       CANDEREL  STONERIDGE

8.      GREAT  GULF

9.       LANTERRA

10.   EMPIRE COMMUNITIES

11.  REMINGTON

12.   LIBERTY

13.   FERNBROOKE

14.   CONSERVATORY   GROUP

15.   LIFETIME  DEVELOPMENTS

16.   CITYZEN   DEVELOPMENTS

 

第二,要选交通方便的地点,

 

首先是地铁沿线,或者是靠近地铁的主要交通路口,以走路3-5分钟之内能到地铁站为佳,在DOWNTOWN  TORONTO来说,YONGE, BAY. UNIVERSITY, CHURCH, JARVIS, SHERBOURNE, BLOOR 街沿线,MIDTOWN 来说是YONGE/EGLINTON 十字路口附近,北约克的YONGE街走廊,ETOBICOKE的KIPLING,ISLINGTON地铁站附近,密市的SQUARE ONE附近,北约克的SHEPPARD沿线,以上这些地点都是好的投资楼盘的好地点,当然也不是说其他地点不可以,如果地点稍微偏一点,但是价钱非常便 宜,也就是说性价比好,也是投资的好地方,比如说前几年的KING  WEST 区。

 

第三,楼盘的地点人口必须密集

 

人类的一切工业,商业行为都是以满足人的需求而存在的,在北美,人是跟工作走的,哪里有工作,人就会移到哪里去,因为石油工业的发 展,CALGARY发展起来了,然后更多的石油工人过来了,石油工业的配套工业也过来了,雇佣了更多的工人,然后为这些工人服务的第三产业也发展起来了, 房地产的需求也带动起来了,众多的需求,推动了卡城的房价的上涨,反面的例子是昔日风光无限的汽车城底特律,随着通用,福特等汽车巨头的衰弱而导致大量工 人失业,人口流失,房地产大贬值. 好的投资楼盘,一定在人口相对密集的地方,在这种地方,因为有众多的需求,出租,出售都比较快,交投活跃,流动性好,能保证房产的保值升值.

 

第四:工作,学习,生活比较方便,在zoning上说,该区域必须既有RESIDENTIAL ZONING,COMMERCIAL  ZONING,LIGHT  INDUSTRIAL ZONING等,必须是个MIX-USE的区域.

 

一个好的投资楼花,,除了交通要方便外,在工作生活的其他方面也要方便,好的投资楼盘附近一般有以下两个或者两个以上的功能区域

1.       工作区,比如说办公大楼,银行大楼,医院大楼

2.       学习区,比如说大学,中学,小学,图书馆,

3.       购物区,比如说超市,服装店,便利店,各种餐馆,咖啡店

4.       娱乐区比如说酒吧,电影院,剧院,

5.       休闲区比如说社区中心,公园,冰球场,健身俱乐部,博物馆,画廊

 

多伦多YONGE/BLOOR是一个非常典型的例子, 附近有2 BLOOR WEST 等好几座办公楼,走路数分钟到多大,  有BLOOR STREET WEST 购物区,有TORONTO  REFERENCE  LIBRARY ,在CUMBERLAND 和YORKVILLE街上咖啡店酒吧餐馆林立,AVENUE/BLOOR 上有ROM(安省皇家博物馆),QUEEN  PARK 是个公园,BLOOR/YONGE地铁站是双线地铁站,所以这附近的楼盘虽然价钱都不便宜,但是都非常抢手,比如说BLOOR ONE, CASA1,CASA 2,YORKVILLE,EXHIBIT。

 

上居下铺是最原始最简单的MIX-USE的形式,北美的很多城市的DOWNTOWN 都存在大量的上居下铺,在TORONTO  DOWNTOWN也非常多,在中国国内更是非常的普遍,最近几年,多伦多MIX-USE BUILDING的数量有上升的趋势,不过形式变成了在一个大楼里面,楼下是各种商店,楼上是住宅或者OFFICE,一个典型的例子是DOWNTOWN 湖边的MAPLE LEAF SQUARE,在它的9层高的裙楼里有LONGO’S超市和其他酒吧等商店,有一个四星级酒店 LE  GERMAIN,楼上是住宅单位,楼下直通联合车站,对面是TELUS  CENTRE和加航中心。北约克的MENKES公司建的33,35EMPRESS,8HILLCREST是大家比较熟悉的例子,直通地铁,楼下超市,饭 店,电影院,名校MCKEE,EARL HAIG。最近热卖的几个大楼都是这种形式的,比如HULLMARK   CENTRE ,1000 BAY,THE BOND,TABLEAU等。像这些地点好,交通方便的MIX-USE大楼,受到投资者和END USER 的追捧,就像绩优股,能保值,升值。像8HILLCREST,虽然是10多年的老楼,有的单位现在卖到接近600/尺,高过附近的所有新楼。YONGE /SHEPPARD 的EMERALD  PARK  CONDO,现在放盘580/尺,比2年多前VIP价 450左右也涨了不少,AURA最近新加了3层,第39层尺价卖到了750/尺,而两年多前的VIP价格也就是550左右,MAPLE LEAF SQUARE开盘时的价钱仅450/尺,现在有的单位尺价达700/尺,而且交投非常之活跃,其他大楼那时候卖450/尺,现在只能卖550/尺,在 MAPLE  LEAF  SQUARE旁边由LATERRA开发的ICE1,ICE2两个CONDO,同样直通PATH,地铁,商住两用,开盘就非常火爆,早早售馨。所以说一个好 的有升值潜力的楼花,必定是处于一个MIX  USE的地区,或者本身是个MIX-USE的BUILDING。

 

第五,必须有很高的WALKSCORE

 

WALKSCORE.COM是一个步行评分网站,该网站可以计算出任何一个房屋地址到附近生活设施的步行指数,从而帮助找到一个适合步行的居住区, 其通过评估居民步行到附近的超市,餐馆,学校,公园等设施是否方便,创设了一种分析生活机能的步行指数,该指数介于0-100分之间,分数越高,表示生活 越方便,90分以上属于理想,DOWNTOWN多伦多很多地方的WALKSCORE都很高,如YORKVILLE,ENTERTAINMENT  DISTRICT等。美国一家公司经过调查发现,在美国房产市场这么不景气的今天,那些WALKSCORE高的小区,比WALKSCORE 低的小区保值,WALKSCORE 高的地方,大街上人流量大,对犯罪分子有震慑作用,这样的社区也比较安全。

 

第六,楼层太低的楼盘不要选

 

一般来说,楼层越低,交房的时间越短,作为投资的楼盘,一般要选20层高以上的,投资时间为3-5年为佳,楼层太少的大楼,太早交房,可能房价还没 有涨上来。一般经过3-5年时间,如果市场正常,基本上大部分的楼花都有一定的涨幅,到交房的时候,你就可以卖掉或者出租掉。所以在选投资楼盘的时候,最 好选20层以上,3-5年交房的楼盘。

 

总之,好的投资楼盘,一定是好的开发商开发,位于人口密集的地点,有很高的WALKSCORE,交通方便,自身或者附近有各种MIX  USE功能的大楼。比如说MAPEL  LEAF  SQUARE,AURA,1BLOOR,HULLMARK CENTRE等


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